打破市场共识:未来一线城市租金涨幅将超过房价

  当前市场普遍认为,中国租金收益率太低,一线城市大多只有1.5%,且租金上涨乏力,涨幅持续低于房价涨幅。

  但长江证券分析师谢皓宇、蒲东君在报告中驳斥上述观点,指出1.5%的租金收益率并不低,若加上潜在通胀,和国外水平几乎一样;考虑到产业结构升级,未来租金将快速上涨,且涨幅超过房价,将复制纽约的经验。

  当前租金收益率并不低 未来一二线城市租金回报率将提升

  长江证券认为,首先需要弄清租金回报率的真实含义,租金回报率是名义租金除以名义房价,因此得到的是实际回报率,而可比口径的名义租金收益率=实际租金收益率+潜在通胀。因此按中国一线城市租金回报率的1.5%加上2.0%的通胀,和国外例如英国3.2%的租金回报率加上0.6%的通胀后的回报水平几乎一样。

  长江证券进一步指出,因潜在通胀处于下行通道,未来一线城市实际租金回报率将会提升,产业结构的调整也会推动租金上涨:

  未来中国的潜在通胀可能会处于下行通道,原因在于GDP 的增速在逐步下行,导致CPI 也不会过高,如果考虑下降到和发达国家差不多的水平,假设潜在通胀能降到1~2%的水平,这样的可比口径收益率就显得较低,因此有赖于租金收益率恢复到新的合理水平。

  

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  而目前租金回报率提升只需出现在一二线城市,特别是一线城市。因为租金回报率在大部分二线和三线城市已经达到3%~4%的水平,所以不需要提升,需要提升的就是一线和某些二线城市的租金回报率。

  租金回报率的提升,要么租金上涨,要么房价下跌。一方面,从目前一二线城市的城市化进程以及产业结构来看,房价从长远来看还是会保持继续上涨的趋势,即便美国1960年完成城镇化进程进入存量房时代,房价也还是保持上涨态势。另一方面,一线城市人口会因为产业结构调整出现再次流入,带来住房需求增加,推动租金和租金收益率的上涨。

  他山之石:纽约产业结构调整后,人口回流引发租金上涨

  长江证券以纽约的历史经验为例,阐明产业结构调整将推动租金和房价上涨。其指出,在接近10年的逆城市化、之后的再城市化过程中,伴随着产业升级和调整,纽约的租金和房价从1980年开始上涨,且租金涨幅超过房价是常态:

  纽约经历了近10 年的逆城市化(1970-1980 年)、然后到再城市化(1980 年以后)的过程。在多年的变化中,纽约的人口增速经历了四个阶段1,也就是在第三阶段的1970-1980 年间,人口出现持续性外流且10 年外流了82 万人。不过1980 年之后,人口再次回流,到1990 年回流了25 万。直到现在人口依然保持低位平稳增长。

  纽约从1980 年开始,伴随产业升级和调整,产业就业人口开始回流,同时带来的是产业增加值和租金的上涨,至今名义租金上涨了450%,名义房价上涨了547%,而且租金涨幅超过房价涨幅是常态。

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